为什么北京的学区房那么值钱？
如果说北京房价总是不可预测，那么北京学区房的房价就更不可思议了。2065438+2007年3月以来，有报道说北京学区房一周40-50万；据悉，800万只能买到北京德胜门学区房1卧室40平米左右；一对夫妻离婚买学区房，买了之后老婆不肯复合；还有人提出“为什么学历不值钱，但学区房值钱？”。
为什么学区房好？
我们首先要试着回答一个问题。学区房有什么好？人们最容易想到的是，家长买学区房是为了给孩子一个前途可以碾压别人的无忧学校。2065438+2005年9月北京清华同衡规划设计研究院对此进行了计算。北京市重点小学主要分布在东城(25所)、西城(29所)、海淀(33所)、朝阳(27所)。
能上重点小学的学区只占北京所有区的10%多一点。除了朝阳区，西城、东城、海淀的重点小学学区房价格都比相邻的一般学区房高出20%左右。也就是说，家长愿意为优质学区房支付20%的溢价。家长不愿意在朝阳多花钱的原因可能是朝阳重点小学没有拉开与其他学校的差距。
家长不傻，溢价反映了家长对优质教育资源的渴望。265438+20世纪教育研究院的数据显示，2009年，仅海淀区中关村第三小学的教育经费支出就为61.86万元，而其他96所被调查的普通小学的平均值仅为987万元，根本不是一个数量级的。
例如，中关村第一小学有163名中级以上教师，而96所普通小学平均只有27名。虽然公开数据极其匮乏，市场上也鲜有小学教学资源的最新研究，但可以肯定的是，北京的学校之间的差距这几年并没有太大的改善。
家长不怕当接盘侠，也是因为期待北京学区房的溢价能收回来，溢价不是泼出去的水。为了孩子上学，我买了一个比较贵的学区房。在我孩子上学之前，房价已经涨到可以抵消溢价，甚至抵消抚养孩子的成本的地步了。只有中国有这样的好东西。
学区有群众基础。
可以说北京学区房不涨价是不合理的。北京市卫生信息中心数据显示，北京市经历了三次出生高峰，分别是上世纪60年代初、整个80年代和本世纪初至今(2003 -2015)。
你会发现，2003年到2015年的婴儿潮，其实对应的是上世纪80年代的婴儿潮——“80后”刚刚进入生育年龄，他们对北京婴儿人口的增长贡献很大。此外，在本世纪前10年，很多外地年轻人有幸成为北京人，各种因素共同作用推高了北京每年的出生人口。
当然，出生人口的增长会带来几年后上学人数的增加。由于北京孩子的一般入学年龄是6岁，这意味着2003年出生的北京孩子要在2009年上学，所以家长们要考虑孩子上哪个学校更好。同样，2011出生的北京孩子的家长，可能在2017之前就给孩子买好了学区房，做好了打算。
2003年北京出生人口仅为44859人，为1.950年以来最低。经过十年不可思议的增长，北京出生人口达到峰值2014: 152929。从2010到2014五年间，北京出生人口总数超过60万。由于北京只有几所好学校，这些新生儿的家长自然对有限的学区房垂涎三尺，他们是这几年学区房涨价的群众基础。
北京不担心接班人。
那么学区房还要涨多久？我们无法预测房价，只能尝试预测人口，人口更容易预测。
如果北京维持目前的户籍制度，随着这波婴儿潮的结束，出生人口只会减少，不会增加。你知道，城市化是最好的避孕药之一。如今，北京的总和生育率在中国所有主要城市中排名垫底。2015年北京出生人口有所下降，回落到126648。2016的统计数据还没有公布，恐怕永远达不到2014的峰值。
虽然二胎政策已经放开，但2016年，全国出生人口仅为1786万，低于预期的2000万的爆发式增长。生育率断崖式下跌是肯定的，北京也不能幸免。尽管北京卫计委信心满满地宣布2016年北京新生儿数量将创新高，但最后的婴儿潮很快就要结束了。
但是别忘了，户籍、上学这种事情，只是政府的事情。北京出生的新生儿不够，非北京出生的新生儿可以弥补。近年来，北京为了严控城市人口，采取了无数狠招，包括以教育控人、以住房控人、以产业控人，但北京无论如何也赶不走外地人。
北京是一块巨大的磁铁。2009年至2014年，北京市常住人口(含户籍和非户籍)净流入396万人，共计21510000人。2015年北京常住外来人口中，有47.1%的人离开户籍所在地五年及以上，也就是说近一半的外来人口在北京生活过，至少五年没有逃离北京。
我没有逃离北京的原因很简单。对于大多数外国人来说，我的家乡是没有希望的。2015年北京常住外来人口主要来自河北、河南、山东、黑龙江、安徽五省，合计占57.6%。有兴趣的读者可以自己去查查这些省份的人均可支配收入等指标，看完就明白“用脚投票”是什么意思了。
虽然挤满高价学区房的西城区和东城区常住人口在2015年出现了负增长，但这基本上是政府调控的直接结果。以后东西部城市的京产新生儿会越来越少。为了稳定学区房的高价，什么都做不了。
每一轮教育改革都是涨价。
说了这么多人，人口绝不是决定天价学区房的唯一因素。普通人可能不知道2014北京的入学政策有了重大调整，但家长们一定很熟悉。2014年，北京进行教育改革，试图堵住建生、特长生、赞助费等各种进入好学校的灰色渠道。看似“好心”的教育公平改革，造就了今天的天价学区房市场。
《南方周末》报道，北京教育改革后，孩子只能按照就近免试的原则提交小学入学申请。而父母的居住地决定了孩子能上什么学校。对于北京学生来说，过去只要是西城区户籍，就可以就近申请入学。现在除了户口在西城，还要实际居住在西城。
有些“小奶牛”因为学位有限，不得不把孩子分成三六等。如西城区皇城根小学2015招生顺序表显示，第一顺序为“本地户口+法定监护人产权”，第四顺序为“本地户口+间接产权”。言下之意，户口很重要，但父母有房更重要，增加了对学区房的需求。
而且从2016开始，名校云集的海淀、西城区发明了一个政策，叫做“六年一个学位”。六年内，一个家庭只能有一个孩子入住一套房子。这个学区房用了一次之后，要过六年才能再次成为“学区房”，相当于减少了整个学区房的供应量。
更何况北京国土局的数据显示，2016年北京的土地供应已经到了近年来的最低点。尤其是东城区和西城区，近几年几乎没有新批住宅用地，所以不会有新的商品房。一对父母想买学区房，只能买二手学区房。谁造成了学区房供应的血崩，一目了然。
2065438+2006年3月，北京西城区文昌胡同，第一套学区房，460万起拍，最终以530万成交。/视觉中国
2065438+2006年3月，北京西城区文昌胡同，第一套学区房，460万起拍，最终以530万成交。/视觉中国
(以上回答发布于2017-03-20。目前的购房政策请参考实际情况。)
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