三个案例告诉你:教育地产领域不同贷款不同。
每年都是开学的季节，二手房市场上购买“教育地产”的咨询热度也逐渐高涨。虽然前阵子教育部想推行“多校划片”等政策，让“教育地产”降温的潜力很大，但很多家长还是早早把目光放在了挑选和购买“教育地产”上。
最近有研究机构表示，不同地区教育地产的贷款方式不一样。家长在交流购房经验时，可能会有一些不同的贷款策略。今天就通过几个案例来梳理一下。
案例一:二环的老房子
郭先生夫妇都在国企上班，年收入50万左右。目前孩子到了上学年龄，社保在东城缴纳，于是郭先生夫妇打算在二环内购买一套教育房产，但咨询了多家中介门店后，很多房子都急着被业主卖掉。最后，他们选择了一套90年代建造的两居室小户型，估价260万左右，但想咨询一下哪种贷款方式比较好。
代表学校:定襄胡同小学、付雪胡同小学、东交民巷小学。
注意事项:
因为二环内的房子都比较老，一般在15-20年左右，郭先生在贷款的时候需要特别注意房子的房龄。如果房龄超过30年，不建议贷款购买。如果房子比较老，贷款期限可能会短一些，最好选择15年以内的房子。
贷款指导:
多年后，随着二手房价格的上涨，许多业主急于出售他们的房产。现在银行放贷比较宽松，他们买的房子价格比较高，建议郭先生用商业贷款买房。
此外，郭先生和郭夫人的家庭经济实力雄厚。如果业主着急卖房，也可以先全款买下房子，通过补房贷的方式进行后期装修。
案例二:三环内房价上涨的房子。
刘先生月收入2万元。由于女儿过几年就要上学了，春节前，他就开始关注小学的招生情况。最后，他选择了三环内的一所小学。他买房的目标是朝阳东桥一套估价320万的两居室。但是最近很多家长都在谈论教育地产未来的涨价，这让他对买房犹豫不决。
代表学校:芳草地小学和李宇辉小学。
注意事项:
其实大部分人还是抱着买房是“买涨不买跌”的观点。现在是买房的最好时机，为了女儿上学，买房是值得的。
贷款方案:
买房前，刘先生需要首付30%，即96万元，再贷款224万元购买。由于是第一次买房，以现在大部分银行给出的首套房八五折为例。月供1万元约654.38+10万元，刘先生月入2万元。所以贷款期限可以尽量延长，他也可以和妻子一起申请贷款，增加贷款
案例三:四环到五环的新房
张女士31岁。她在企事业单位工作，月收入18000元，单位一直正常为她缴纳公积金。几年前，她组建了自己的家庭，用公积金贷款买了房。现在她已经还清了贷款。自从儿子出生后，张女士就打算买一套教育房产。一方面方便儿子上学，另一方面全家可以搬进更大的房子。去年年底，他通过中介看中了中关村地区的房子。因为她没有能力付全款，所以想咨询一下选哪个。
代表学校:第一小学、第二小学、第三小学。
注意事项:
因为四环或五环外的住房比较新，贷款期限一般较长，张女士今年31岁。贷款期限可达30年。
贷款方案:
张女士虽然交了公积金，但她是二次购房者。如果她再选择公积金贷款的话，会算两套，而且公积金贷款额度小，所以
选择商业贷款更适合她。
综上所述，不同的人有不同的适用策略。具体来说，它们可以分为以下几类:
一、首次购房者，首次购房者多为年轻人，经济能力相对较弱，贷款时尽量选择利率低的银行。与商业贷款相比，公积金贷款的利率更低。有条件的话，尽量用好公积金贷款，可以选择“公积金+商业贷款”的组合贷款模式。
第二，用商业贷款改善购房显然更合适。一般这类人都有房子，贷款还清了。这种情况下，再次买房仍算首贷，首付比例为25%，利率也相应打折。所以不需要把现有的房子卖掉，他们名下的房子可以租出去，租金用来冲抵以后每个月的还贷。
第三，资金充裕的人可以选择用自己的积蓄全款买房，然后通过按揭贷款完成后续购房。很多教育地产的业主也可以给全款购房者一定的优惠，一般审核周期也会延迟一定时间再买房。所以建议资金充裕的购房者全款买房，然后用房贷还贷作为买房的最佳选择。
(以上回答发布于2016-03-30。目前的购房政策请参考实际情况。)
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