北京楼市:大兴和亦庄新城的价值分析
问:问题:静哥，我来请教你。从投资保值的角度看，回龙观旗胜二家(全跌490左右)和南海家园二家(全跌405左右)哪个更合适？南海家园回迁房的质量和物业管理是一个令人担忧的问题。回龙观区域现在比较高，后续升值潜力还大吗？在您的指导下，请选择这两个社区中哪一个能够保值增值。
a:你好，这两个房子从投资的角度看哪个更合适？我们可以从房子本身转移到盘子上。
亦庄的产业主要分为互联网、生物医药、人工智能、高端制造四大类，都是国家大力推动的产业。以互联网为代表的企业有JD.COM、小米、金钟数据，以生物医药为代表的企业有拜耳、瓦里安、捷迈；以高端制造业为代表的企业有SMIC、北方华创、英特尔等。人工智能就不用说了，亦庄是无人驾驶试验区；
回龙观最大的优势是与Xi二七高新技术产业区无缝对接。Xi二七不是一个产住结合的地区，产住有点分离。因此，回龙观成为承接Xi二七的最佳区域。产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个地区房价上涨的主要逻辑。回龙观西起Xi旗，东至望京，南至中关村。三个工业园的购买力足够强，所以回龙观一直是北京前三的区域。
互联网行业面临下行风险，所以价值也会转移。从板块来看，我觉得亦庄的价值更稳定。从楼盘来看，启盛现在均价5.2万，南海4.3万。亦庄已经有产业支撑，配套价值会逐渐上升。未来也将是产住结合。因此，从投资的角度来看，南海的可能回报率比旗胜更可观。
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问:问题:你好！本人在亦庄河西工作，持有工作居住证，在海子府有一套2居室。本人无贷款，房产证刚刚过期6个月。现在觉得房子有点小。我觉得应该换个大点的房子，家里能拿500W左右。从投资和住宅资产配置两方面考虑，我应该卖掉置换一个还是再买一个？如果换了，可以认为亦庄金茂或者河东有三四家吗？如果再买一套，你还是选择亦庄河西还是其他区域？谢谢你
答:回答:您好，感谢您的信任；1.海子府在亦庄河西板块。我觉得还有很大的升值空间，天花板比较高。两居室是亦庄的热销户型。如果你不担心运输问题，你就不需要卖掉它。还有房票。现有的房子没有贷款，完全可以把钱拿出来，用本金买一套。这种属性可以保持几轮。
2.亦庄金茂系目前溢价比较高，小区品质不错。自住的话有优势，但是成长性可能不如海子屋。如果打算长期居住，可以考虑。如果有好房子做基础，生活质量也会提高。如果纯粹是投资的话，你现在的住宅区可能更适合。
3.北京每一轮房价上涨都是置换群体推高的。长期的调控会导致购买力集中在改善型群体的积压，购买力相对集中的核心区域有三套新房，更符合未来市场的主流。三居室的未来流动性可能会比四居室好，流动性不好大房子的价值会打折扣。如果一套四居室的面积不算太大，比如3+1小书房，面积和三居室差距不明显，那么这样的四居室相对于三居室是有优势的。
4.关于区域选择，亦庄是北京所有新区中比较有价值的区域。已经有产业支撑了，配套也会逐渐起来。未来也将是产住结合；如果在亦庄有稳定工作，可以在亦庄当地购买。亦庄买房的逻辑和其他区完全不一样。其他区一般是沿着地铁站看，亦庄是根据配套的优质学校看购买力相对集中的区域，寻找容积率高的小区。这是房地产投资的原则。
亦庄的特点是工业强，所以不缺购买力。河东是产业集聚，轨道交通。但是，从居住的角度来看，河东不一定是核心区，比如国茂，核心区是国茂桥。然而，国茂的密度太高了。如果整个核心区的老小区和写字楼混在一起，会出现居住体验不好的现象，所以国茂的房价没有大望路和九龙山高。
河西未来是亦庄稀缺地块，优势比河东更明显，南海子公园，教育配套；属于低密度区域，河西从长远来看会更有优势！
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问:景先生您好，通州万国城MOMA的房产怎么样？900万买这套房产合适吗？
答:回答:你好，我觉得万国城CEO韭菜盘后面有一条铁路，20年内不能拆。很大的伤害，周边总是破破烂烂的，城市里的小村庄都是纯粹的贫民窟；从侏儒中挑选将军是投资的禁忌。其实住在这个小区不太方便。去北关北运河要经过一个城中村，对应的南关小学也在城中村，周围都是农民工。整体情况混乱，铁路后面的城中村最为明显。况且房子本身的居住体验定位是豪宅板块。其实夏天热的受不了，还不让自己装空调。住房质量不如十年前的MOMA东直门。居住环境太小太密集，容积率太高。开发商公示容积率4.2。其实我感觉至少是5以上。整个小区只有5套房子，外加一栋7号商务楼；项目自带业务为子项；900万买这个盘有点浪费。
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问:问题:景老师你好！看了你的文章，很佩服你对选房的分析，精髓总是很到位。我准备在经济技术开发区投资一套总价300w的小户型。(因为是以公司名义买的，所以不能贷款)资金有限，需要选择增值的投资房，总是很难选择合适的房子。
请荆总指教，期待！另外，我自己也选了一些物业，但是我觉得不合适。新的网站，和盛M悦52，装修精美，只有一个卧室。优点是地铁，缺点未定。价格高，单价6.1w到6.5w拍卖行2024年底交房。
通泰国际公馆的优点是靠近JD.COM等工业区，有地铁，有建华学校，缺点是53平米大开间，16户两部电梯，像公寓一样，进屋不走小区，直接走街上的电梯。对面有小区，还可以。300w的预算只能买44平米的小画室。不知道以后租售会不会很容易？(流动性怎么样)
我去看了南海家园。学区未定，随机，大概率是二中。没有地铁，回迁房质量更差。还有你的花园小区，2000年的房子。我看过经济开发区的其他房子。在我的预算内，我几乎没有小户型的房子。北京总是指着路。这些属性是可选的吗？怎么排序？有更好的选择吗？
答:答:你好！1，我还是建议你先选南海佳园。你是纯投资，这个菜是河西总价低的预算投资比较合适的一个。
2.和盛M悦包括西悦尚云、西悦林宇、河津城苑、中铁河源、华宇大厦。我回答问题的时候很少用肯定这个词。这些板块溢价严重。瀛海成交量最大的楼盘是星海花园，其次是御景花园，最后是德茂小区。星海花园3.6万，御景园4.2万，德茂小区3.8万，陈子花园4.7万，连续五年下跌。从这一带的二手市场交易来看，这个板块的购买力并没有那么强。
这几年北京房价轮动的原理和以前不一样，特别是2017之后。现在的规律是，房价上涨的第一波是学区房和热门区域(核心区域)的品质，第二波依然是学区房+成熟外溢区域(也是品质新需求)。这部分需求导致房价上涨的逻辑是在楼市上行期。部分购房者在压力过大或者资金预算有限的情况下，会在核心区域上车。他们会第一时间选择在交通便利的溢出区上车。第三波依然是学区房+热门核心区+劣质溢出区+刚需盘；第四波会转向冷门板块，也是质量低劣的新盘。这些冷门板块普遍存在溢价现象，上涨的前提是溢价必须清零。这就是大行情出现时的房价轮动规律。瀛海是价值洼地。由于亦庄的辐射，新房的溢价需要洗。
3.如果以公司的名义买房，房子就变成了公司产权，而不是个人产权，对你以后的使用、过户、继承都会很麻烦。一般来说，我们很不愿意以公司的名义买房，交易时的税费很高。
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问:景先生您好，今天去看了世茂奥林，一套南北向的三居室报价接近1700。分钟寺的世茂天域新房，三居室也是1700左右。请问大家对分钟寺三张新盘的分析？从保值增值的角度来说，值得买吗？和世茂奥运会比？
答:你好，分钟寺位置比较一般。看起来朝阳其实是丰台。属于两区交界处，容易成为无人看管区。分钟寺原本是朝阳东边的红灯区，出租车司机和外卖小哥都不愿意跑，整体情况比较混乱。
一个区域发展的特点是，房子的价值与公共服务水平正相关:公共服务越好，基础设施越完善，房价越高。同一个地点不同的设施对应不同的班级，会产生完全相反的效果。可以看看北侧的潘家园区域，常年跑输大盘，但是涨幅没有五环外高，也就是这个区域的居民都是东城区的拆迁户。
虽然有天然的地缘优势，但仅仅依靠国际贸易，很难承接刚需上车的群体，因为商圈质量差。分钟寺定位为东三环的豪华住宅小区，但这一带回迁房有5000套，买房邻居上百万。未来商圈的质量实在堪忧。17万我觉得在这个地方买属于资源错配。
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问:问题:景老师你好！我很高兴加入星球。我们的情况是这样的:全家现在有两张房票，一张是第一次贷款(以父母名义)，一张是第二次贷款(我们自己)。目前打算以父母的名义购买，以后如果有需要，也会以自己的名义购买。如果在工作地点附近有房子，我们甚至不考虑搬家。另外一个加州方山县的，能卖300w左右，然后我们有800w首付资金。目前没有孩子。
现在有一些问题:
1.以现有资金，总预算为1100，以投资为目的，是否需要出售加州水郡增加预算至1500？也就是说1100是否足够投资或者1500是否值得。
2.目前看了来镇嘉园和尚青花园，没有看中；上林溪，润泽公馆，中铁国际城涨了不少，不知道值不值。看北京总是推荐望京，望京也增加了不少。有没有适合我们的社区推荐？
3.如果非要买海淀，还能选什么？以后租售都很容易。田村、四季青、永定路可以考虑吗？
4.新房能开工吗？景老师说永丰要5-8年才能发展起来，是指5-8年后开始崛起，还是说5-8年慢慢崛起比较合适，5-8年缓一缓比较合适？
5.已经关注北滩的学府公馆，预计要到4、5月份才能开盘，怕到时候不摇就错过买二手房的机会。有必要等吗？感觉总的来说不能没有目标的看，需要有针对性的看。希望景老师给点意见。非常感谢！
答:回答:您好，感谢您的信任！1、1100、1500都属于比较符合市场主流的产品预算区间。以前北京房价上涨是刚需拉动，限贷后改为每轮改善群体；1100可以得到热门区域的2居室，1500可以得到3居室。从你现有的房产情况来看，我觉得从加州水郡拨款，用资产优化的思路买一套优质的大富翁是对的。北京全市产业布局的发展轴主要在东南部，西北部是海淀，中部是金融街，西南部是李泽。发展一个新行业好像有点难。房山明显缺乏产业支撑，商圈很难形成属于丰台的长阳的溢出。未来李泽全部人口中有一部分刚需乘客在核心区上车，压力会倾向于选择长阳。涨幅相对有限。
2.我给你的建议是，800元首付上车，其他方面加杠杆。总价还是控制在65，438+0，500左右。本轮上车，在行情好的时候卖掉加州水仙县的房子。
3.莱臻嘉园、上林溪、润泽公馆、中铁国际城都有。这些市场在这一轮中并没有大幅上涨，而是因为该地区有购买力。正常行情是半年20%左右。如果市场有利，可能在40%以上。然后可能会在冷静期回调到10%左右，接下来的行情会继续攀升。大家都觉得这些市场很夸张，其实都差不多。
4.海淀热门区域的优质房源流通率还可以。你的预算应该侧重于引领上涨的商圈。田村、四季青、永定路的涨幅还可以，但不能成为领涨。海淀的产业都集中在北边的中关村，南边动力不足，所以过去的涨幅一般。
4.目前海淀北部新区的配套确实差了点。现在买8万元有溢价，到期可能卖出9065438+万元。这个数字可能是一年，也可能是两年，但之前的不确定。
5.北滩学府公馆建在G6以西，农大东校区以东，南面是老住宅区。北高速切割没有配套的商圈，全板块基本没有可开发的土地。如果从投资的角度建议回避，置换的逻辑是:抵押或出售现有的劣质资产，买入优质资产。如果更换同样的产品，一般不建议，因为北京受政策影响，更换成本比较高。还包括时间成本和机会成本。我觉得你对买房没什么想法，整个区域都能看到，所以不能凑在一起。你有一个点，比如我在哪里工作，我期望住在哪里，有多少房间可以用，是保值增值，还是以保值增值和居住为主，否则你没有具体的目标。
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