贷款项目可行性研究报告范文？

Xxxx项目贷款可行性评估报告

第一部分是概述

一、评估说明

本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称委托方)的委托，对XX项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日。本评估报告仅供委托方审查贷款申请时参考，不作他用。

二、评价的目的

为委托方审查贷款申请提供参考。

三、评价依据

本报告是根据国家现行的法律、法规和政策，以及委托方和借款企业提供的相关资料进行评估的

1，全国人大、国务院及相关部委、广东省、广州市相关部门发布的法律、法规、政策；

2.委托方和借款企业提供的相关资料；

3.广州房地产市场价格信息；

4.本公司掌握的相关资料及评估人员现场调查获得的信息；

5.其他信息。

四。项目概述

1，地理位置和环境

Xxxx项目位于机场路与黄石路交叉口东南角，西临机场路，北靠黄石路。东部和南部有新规划的道路。南部白云国际机场即将搬迁至花都新国际机场，周边已建成或正在建设许多大型商住社区。机场路、黄石路有多条公交线路经过，交通十分便利。毗邻向京花园、白云景俊花园、黄石街道办、白云金桂客运站、北区供电局等。，公共建筑和城市基础设施完善。

目前白云国际机场即将搬迁，其原有土地拟用于建设超大型综合居住区——白云新城。项目位于未来白云新城北部，总占地面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米。预计总投资约8.3亿元。整个项目建成后，将成为广州大型生态住宅小区之一。

2.项目背景

XXX项目被广州XXX发展有限公司(××年×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×日×月×日×日×日×月×日×日×月×日×日×日×月×日已建6万平方米楼房，全部出售入住；南区占地85802平方米，规划建筑面积172408平方米。目前，它正在开发和建设中。一期8栋12层预计2004年4月竣工交付，二期15小高层及高层预计2005年3月竣工交付。

3.计划图编制

根据广州市规划局关于XX项目修建性详细规划的批复，项目的总体控制性技术指标为:

1)建筑容积率为2.545；

2)建筑密度:26.5%；

3)总建筑面积172408平方米(其中地上153951平方米，地下室18457平方米，小学12000平方米，其他配套建筑1765平方米)；

4)绿地率37.5%；

根据总体规划方案，* * *项目将建设23栋小高层及高层住宅和商住楼，地上建筑层数分别为12 ~ 19，住宅建筑面积为***132003.2平方米，商业建筑面积为8183平方米；地下室1层，总建筑面积18457平方米；还有配套的小学、商业、居委会、公厕、燃气调压站。

4、工程进度计划

据XX公司介绍，XX项目于2003年5月开工建设，建设单位为广东省XX建设有限公司，截至2003年9月17日，一期8栋楼已分别建至地上7层和10层，并已取得预售许可证。根据XXX公司施工计划，一期8栋预计2004年3月竣工交付，二期15栋预计2003年6月+01开工，预计2005年3月前竣工交付。

第二部分是项目合法性和建设条件评价。

一、项目合法性评估

目前××××项目已办理建设用地规划许可证，一期建筑已办理建设工程申请审查、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、广州市国有土地使用权出让合同、建设用地批文、国有土地使用证、商品房预售许可证等手续，也就是说除一期外，南区项目的规划、报建、施工、用地等手续已全部完成(详见附件)。据XX公司称，其二期建筑的手续正在申请中。

二、项目建设条件评价

1，项目技术经济指标

根据XX公司提供的关于XX项目南区修建性详细规划的批复，XX项目总建筑面积为172408平方米，其中地上建筑面积为153951平方米，地下室建筑面积为18457平方米。各功能部件及其面积详见表65457。

单位:平方米，每个

关于序号项目指标的说明

1土地面积85802

2总建筑面积172408。

2.1地下室建筑面积18457地下室1层，为设备用房及配套停车场。

2.2地上建筑面积为153951

2.21其中:商业8183。

2.22住宅楼地上12、15、16、17、18、19层。

2.23小学12000含教学楼和学生宿舍。

2.24其他配套设施1765包括会所、公厕、居委会等。

3地积比率2.545

4建筑密度27%

5.绿化率为37.5%

6停车位数量为466个，其中未售社会停车位106个。

第三部分是市场调查与分析

一、项目投资环境分析(略)

二、房地产市场分析

2003年上半年，广东房地产开发投资增速放缓。全社会固定资产投资1834.1.9亿元，增长27.9%，房地产开发投资50688亿元，增长7.6%，比去年同期下降25.2%，其中商品房投资37952亿元，占房地产开发投资的74.9%。2003年上半年，广东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动不大，空置面积增速有明显放缓迹象。上半年，商品房销售额335.2亿元，销售面积10039.99万平方米，同比分别增长27.3%和27%。全省商品房销售均价3339元/平方米，比去年同期略高7元/平方米，商品房空置面积增速由2月份的65438+36.3%下降至15。

2003年6月5438日至8月，广州十区商品房批准预售面积537.9万平方米，比去年同期增长916%，其中原八区商品房批准预售面积330.65万平方米，比去年同期增长1881%。广州十区商品房成交面积60971万平方米，成交金额271.98亿元，分别比去年同期增长8.84%和6.79%。其中，原八区商品房成交面积393.87万平方米，成交金额208.24亿元，分别比去年同期上涨65438。据统计，今年上半年广州商品房均价为4279元，同比下跌5.1%。反映了房地产市场竞争激烈导致开发商利润减少。开发商只有不断让利消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，这也说明广州的房地产市场越来越成熟和规范。

三、周边物业调查与分析

XXX项目周边有多个在建或竣工交付的商住小区。经过实地调查，他们目前的大致情况如下:

1，向京花园:黄石路以北，90年代中后期开始投资建设。* * 38栋多层和13栋高层住宅或商业建筑，已全部投入使用。小区内有小学、省级幼儿园、市场，其中一期已售罄，二期已售罄近半，三期今年65438+。一层商业商铺的出租价格在35-60元/m2左右，大部分商业区域已经出租。地下室的车位只租不卖。月租400-450元/套，差不多满了。

2.白云景俊花园:同档次商住社区，占地约40000平方米，由16小高层、配套幼儿园和近10000平方米地中海风格花园组成。东、南、北为规划道路，目前交通相对不便。预计一期将于2004年3月竣工交付，其住宅价格区间为3800元左右。地下室约有250个车位，目前的销售策略是只租不卖。

3.远邦航空家园:机场路与黄石路交叉口西北，属于中型商住小区。多栋商住楼已经建成并入住，黄石路沿线的另一栋商住楼即将交付。住宅价格区间约4100-4800元/平方米，均价约4400元/平方米。一楼的一些街边小店已经卖掉了。目前大部分店铺都是出租，不营业。出租价格80元/平米左右，地下室车位售价6-9万元/个。

4.R&F阳光美居:属于机场路与黄石路交汇处西南，远邦航空家园南的大型商住社区。一期已经售完，现在二期发售两栋高层住宅，三期计划6月5438+00发售。住宅均价4400元/平方米左右，配套商业面积较小。一楼个别临街店铺价格在8000-65438+左右。

5.汇侨新城:黄石路以南，属于大型商住综合体。建了很多小高层和高层的住宅楼和商住楼，大部分居民都搬进来了。二手房价格约3100-3600元/平米，个人成交价2600元/平米，地下室车位8万元/套。

根据市场调查，XX项目的功能设计、配套设施、目标客户与周边建筑相似。由于该区域人口不断增加，居住环境不断改善，总体而言，其住宅与向京花园、白云景俊花园、R&F阳光美居距离较近，故选取上述楼盘的价格作为该住宅的比较对象，采用市场比较法计算其住宅的销售价值。此外，由于其配套业务及地下室车位主要为租赁，因此选择收益还原法作为衡量其业务及车位销售价值的评估方法。

四、项目优劣势分析

通过市场调研分析，XX项目的产品定位和目标客户也与机场路、黄石路一带的几个周边楼盘非常接近，两者差异相对较少。其利弊主要体现在早期功能设计陈旧的住宅与这方面缺乏配套设施的小项目的区别。具体来说，本项目具有以下优势:

(1)地理位置优越。该项目位于广州未来副中心白云新城北部，靠近黄石路。商业、生活配套设施不断完善，规划路网完善。特别是地铁2号线(终点站段)在南区项目周边设置了出口，正在建设中。预计规划道路的开通和地铁的开通将大大改善小岗村目前的对外交通状况，非常有利于吸引。

(2)配套设施起点高。位于南区项目范围内的XX小学，今年9月正式入校。由于消费者对教育配套设施的需求越来越大，政府相关部门不断利用推广教育配套设施作为吸引投资的手段。作为一所设计水平非常高的民办实验学校，这所小学将大大提高项目的配套设施水平，从长远来看，将大大增强其竞争力。

(3)开发集团在房地产行业多次获奖，XX花园也成功开发了该区域市场，销售业绩理想，形成了一定的品牌效应，对南区项目的开发建设将起到积极的推动作用。

另一方面，XXX项目本身也有一些缺点，主要表现在:

(1)项目位于机场路以西、黄石路以南。目前对外交通主要是附近的小岗村旧路和北部XX花园以东的小区道路。规划道路未正式开通直达机场路、黄石路，南区项目短期内对外交通相对不便。

(2)邻近区域同类物业存量和新增供应量较大，项目竞争对手较多。建成后，区域市场竞争将十分激烈。

动词 （verb的缩写）预期销售价格评估

1.评估方法:市场比较法和收益还原法。

2.评估原则:遵循合法、最佳利用、替代、评估期原则。

3.评估流程:根据项目所在区域及其实际情况，确定其住宅的比较对象，测算其住宅的开发价值，并采用收益还原法测算其商业和车位的开发价值。具体流程如下:

(1)住宅销售价值的确定

由于南区住宅的目标客户和产品定位与样本花园、白云景俊花园和R&F阳光美居接近，因此选择它们作为比较对象，通过比较计算确定它们的销售单价。具体流程见下表2:

单位:元/_

项目编号案例1案例2案例3

向京花园白云景俊富和阳光

1销售单价390044804400

2.交易修改为100% 100% 100%。

3.交易日期修改为100% 100% 100%。

4.修改使用寿命100% 100% 100%

5地区因素修正102% 101% 100%

6个人因素修正102% 94% 94%

7修改后的单位是405842534136。

8估价对象单价为4148.96。

9舍入4149

根据以上计算，确定南区住宅销售均价为4149元/平方米，住宅总建筑面积预计销售值为132003.2平方米，为54768万元。

(2)商业销售价值的确定

(1)首先通过市场调查确定南区项目商业商铺的平均租金，然后用收益还原法估算商业商铺的销售单价。经调研，确定南区商业商铺建成投入使用时月租金单价为65元/平方米。

(2)、通过收益还原法计算销售单价的参数如表3所示:

租金年增长率、折扣率、租金损失率、财产税等综合税率、管理率、维修率、保险率。

3% 9.0% 1个月

注:房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为基础计算，维修费率和保险费率以工程造价为基础计算。

根据以上参数，南区商业商铺销售单价均价为8046元/平方米。那么商业泊位总建筑面积为8183平方米，销售价值为6584万元。

(3)地下室车位销售价值的确定。

(1)首先通过市场调研确定南区车位平均租金，然后用收益还原法估算车位销售单价。经过调研，确定南区车位月租单价为450元/辆。

(2)收益还原法计算销售单价的参数见表4:

租金年增长率、折扣率、租金损失率、财产税等综合税率、管理率、维修率、保险率。

1% 7% 1个月18% 3% 3% 0.2%

注:房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为基础计算，维修费率和保险费率以工程造价为基础计算。

基于项目成本。

根据以上参数，计算出南区车位销售单价均价为63000元/辆。那么360个可售地下室车位的销售价值为2268万元。

(4)根据以上计算，南区项目总销售收入预计为* * * 6.362亿元。

(5)项目预计销售进度

根据XXX公司提供的施工进度，南区一、二期将于2005年3月全部竣工并投入使用，预计2005年5月底售罄。项目建设期约1.75年，销售期约1.75年。总开发期从2003年5月到2005年5月近两年，销售进度可期。

总时间销售收入(万元)占总销售额的比例

2003年第三季度20483.22%

780912.27%第四季度

在2004年第一季度，870813.69%

第二节649410.21%

858113.49%第三季度

第四节11438+0738+0%

在2005年第一季度，712211.20%

第二节1155438+08.438+02%

总计63620100.00%

第四部分项目投资估算与分析

一、项目投资概述

XXX项目计划总投资501.37万元，XXX公司已完成项目投资991.654.38+0.00万元(其中土地费用2279万元，前期费用464万元，建筑安装费用5687万元，小区基础设施配套建设费用3654.38+0.3万元，开发期税费)。该项目预计于2005年3月竣工并投入使用。

根据我们的估算，截至评估基准日，南区项目投入资金约为9911万元，占项目计划总投资的19.77%。Xxxx公司拟向银行借款6543.8+0.5亿元用于部分后续投资，不足部分由项目销售资金投入，直至项目竣工。

二、投资成本估算

根据XXX项目的规划建设情况，结合投入的资金，对项目的投资成本进行了估算。详见XXX南区项目投资估算(估算)表。

三、项目融资及资金平衡分析

根据计划，XXX项目投资资金的主要来源为企业自有资金、银行贷款和销售收入。目前投入南区项目的资金均可视为企业自有资金，其后续开发建设资金来源主要由银行贷款和项目预售收入构成。根据项目建设计划，一期8栋已拿到预售证。预计项目进入销售阶段后，仍需投入约39848万元的项目建设资金(主要为土地费用、项目建设费用和开发税费)。银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金。从2003年第四季度开始，第一期8栋楼的销售将进入。销售收入可用于支付项目部分后续建设资金和支付银行贷款利息。二期15号楼领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还银行贷款本息。详见XXX项目财务(资金)资产负债表(表6)。

税前成本利润率为19.28%

税后成本利润率为12.92%

税前销售利润率为15.19%。

夏普销售后利润率10.18%

盈亏平衡点是78.81%

投资回收期为19个月。

财务净现值为4026(按折现率10%计算)

全部投资的财务内部收益率为29.04%

第五部分是项目的偿债能力分析。

一、项目的财务效益分析

根据XXX公司提供的开发建设计划，XXX项目总开发期约为2年，预计建设期约为1.75年，即2003年5月至2005年3月；销售期限为***1.75，自2003年9月至2005年5月。

根据项目现金流量表和损益表，经分析计算，项目财务指标如下:

项目净现值大于0，内部收益率高于行业基准收益率10%，说明项目具有较强的抗风险能力，从动态角度看经济上和财务上是可行的。

二、项目盈亏平衡分析

XXX项目销售总收入为6.362亿元，扣除开发建设投资、销售费用、营业税金及附加和所得税后的税后净利润为6476万元。按项目总投资501.37万元计算，盈亏平衡点为78.81%。如果以可售房屋的销售收入计算，房屋售出时，965，438+0.55%即可收回全部投资。建议XX公司在项目建设期和销售初期做好促销工作，以便快速回笼资金偿还银行贷款，并在销售过程中积极开展商铺出租业务，减少空置，增加现金收入。

三、项目敏感性分析

根据项目敏感性分析数据(见表7)，项目对降价5%和10%较为敏感，销售价格下调时内部收益率仍高于行业平均收益率；本项目对建安费用增加5%和10%比较敏感。在成本增加的情况下，内部收益率仍然高于行业平均收益率。以上分析表明，本项目具有相当的抗风险能力。指标见表7。

序号项目销售收入(万元)项目总投资(万元)净现值(按折现率10%计算)内部收益率结论

1 636205013742629.04%的基本方案可行。

销售价格60439501372 20619.82%降低5%是可行的

3.销售价格降低10% 572585013738610.85%是可行的。

另一方面，总投资成本增加5%或20.42%也是可行的。36360.68668686666

5总投资成本增加10% 6362055150855438+02.76%是可行的。

另外，从项目的现金流量表分析可以看出，项目的开发周期不算太长，前期占用成本的投入也比较少。在销售价格定位得当的情况下，可以获得一定的竞争优势，通过预售收入的再投资，可以形成持续的资金链，保证后续投资，降低开发建设风险。

第七部分项目贷款风险分析

贷款风险来自两个方面:项目外部和项目本身，主要包括:

1，市场风险

目前，房地产市场竞争激烈。近年来，广州商品房市场整体保持稳定，住宅成交量不断增加。项目的开发增加了区域内的商品房供应量，一方面强化了周边的居住氛围，另一方面也加剧了与周边商住社区的竞争。机场路和黄石路有很多在建或筹备中的大型商住社区，因此市场供应量较大，未来几年潜在供应量将快速增加，激烈的竞争将难以避免。

虽然西区和东区的前期开发房源已经售罄，但市场接受度比较理想。但为了在激烈的市场竞争中取得优势地位，建议XX公司在保持小区建筑风格与客户导向一致的思路下，继续在建筑设计、客户服务、入住后的物业管理等方面进行创新，以保持项目的竞争力。

2、项目建设风险

项目资金需求量大，但企业自有资金不足。项目能否按计划进行，除了目前正在进行的一期销售工作能否按计划顺利进行外，银行贷款资金是关键。建议荣兴公司加紧落实开发建设资金，严格控制建设工期，确保开发建设顺利进行，以配合销售工作的实施。

3.开发成本风险

本项目对投资成本的变化相对敏感，投资成本的增加直接影响项目的收益水平。为了提高项目的经济效益，建议开发企业、建设单位和监理单位更好地控制开发成本，努力降低还贷风险。

4.政策风险

政策风险主要包括国家对房地产行业的宏观调控和地方政府对项目区域的整体规划。旧白云机场搬迁将于明年实施，其原有土地初步规划为大型商住综合体。现在黄石路沿线建起了几个大型住宅小区，常住人口持续增加。可以看出，这个地段属于政府引导投资建设领域，各方面资金会不断增加，长期来看对项目本身非常有利。

此外，为加强管理，广州市房地产管理部门近日提高了在建商品房项目预售及预售按揭的要求(如达到结构封顶等。)，从长远来看可能会对项目的未来销售产生影响。

第八部分评价结论

以上分析表明，XXX项目从静态和动态角度来看，在经济和财务上是可行的，其开发产品的市场是有保证的。但是，XXX公司自有资金短缺，急需银行贷款支持其继续发展和建设分支机构。

As ××年×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日

第二，什么是代可行性研究报告，能给我一些建议吗？

项目建议书(代可行性研究报告)和可行性研究是项目前期的两个不同阶段，其内容、深度和作用是不同的。

项目建议书，也称项目报告，往往是在项目的前期。因为项目条件还不够成熟，只有规划意见，项目具体建设方案还不清楚，没有办理市政、环保、交通等专业意见。项目建议书主要是论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算比较粗略，投资误差在30%左右。一般来说，项目建议书的批准是可行性研究的基础之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少要有方案设计，市政、交通、环境等专业意见也必不可少。对于房地产项目，一般都有详细的规划或者详细的施工计划。此阶段投资估算要求相对详细，原则误差为10%；相应的，要细化融资计划，落实年度建设投资，有银行贷款的项目要有银行出具的资信证明。很多项目在报批的时候，条件已经比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询基本具备。特别是项目资金来源完全由项目法人自筹，没有财政资金。