弄几个房地产策划案例
渔阳花园总体规划报告
一、项目分析
(1)项目概述
1，位置
该项目位于a市大营坡地区，祝新路北段，二十三中对面，紧邻百花山农贸市场，距离新建大营坡立交桥50米。
2、项目技术指标
土地面积:32738m2俱乐部:1200m2。
总建筑面积:51860m2幼儿园:650m2
建筑密度:27.2%停车场:4700平方米
容积率:1.6
绿化率:35%
3.周边设施
学校:靠近北郊小学、二十三中，远离某市实验小学、六中。
金融学院和医学院只有5分钟车程。
菜市场:百花山农贸市场、桂五农贸市场。
医院:距离市五院200米，距离医学院700米。
酒店:神奇假日酒店，神奇星岛酒店。
超市:距离四军超市800米左右。
银行:中国银行和中国建设银行都离这个项目很近。
邮局:贵武北邮局距离项目200米。
交通:7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、
82路
4.区域综合分析
项目地理位置靠近外环线，属于城乡结合部。周围没有重工业和污染源，空气质量优良。并且背靠狮子山上千亩郁郁葱葱的环保树，无形中为项目提供了绝佳的自然观赏景观和取之不尽的自然空气资源。
大营坡地区历经数十年沧桑，无论是人文环境还是周边设施都发生了巨大的变化。一片片破旧的老屋被拆除，一片片精致的住宅拔地而起，其中不乏星级酒店和大型交易市场。在市政府的支持下，通过扩建道路，架设立交，整个大营坡好像一夜之间变了样。常住人口数量不断上升，在建住宅项目不断增加。目前，投资置业已成为未来几年市民置业的热点。所以，只要把好这个项目的前期策划、项目进度和质量、市场形象、时间，做好充分的准备，在目前房地产形势良好的前提下，一定会取得满意的结果。
(2)项目机会点
1，市场有空间。
一个城市作为西南地区发展的前沿，在国家提供优惠政策的前提下，有很强的能力承接有特色、综合品质高的优质住宅区。随着人们生活水平的提高，对生活质量的要求也在不断扩大。为他们打造的强调整体规划、概念设计、功能配套齐全的高尚住宅小区，将有可持续增长的市场空间。
2.有未雨绸缪的概念。
很多开发商在项目建好之后才想到销售，销售不好之后才想到推广。有的开发商在促销失败时想到整体规划，但有的开发商在开盘前就有整体规划。但开盘后，规划理念执行不到位，导致项目虎头蛇尾，市场上烂尾楼很多。贵公司眼光敏锐，注意到“凡事预则立”，从各方面整合社会精英资源，并持之以恒地执行，让项目有的放矢，自然占得先机。
二、a市房地产宏观市场分析
(一)城市房地产发展分析
2004年，a市房地产面临前所未有的发展机遇。和国内很多城市相比，一个城市的房地产行业形势一直不错。往年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低。这与国家支持房地产行业发展的政策逐步完善，人们住房消费观念的增强和房改的深化，住房信贷投入的增加，住房二级市场的开放，以及部分税费的减免有关。近年来，一个城市的房地产市场价格呈现出稳中有升的趋势，尤其是在中心区。高层和多层建筑的上升幅度不同，上升幅度更大。究其原因，是由于城市土地供应的减少，城市的商品房(尤其是多层建筑)供应相对减少，所以城市房价上涨是必然的。市民要改变过去不愿离开中心区的观念，把目光投向郊区环境好、配套齐全的住宅小区。现在交通道路有了很大改善，老百姓的住房投资增值保值观念增强，更多的市民会把自己的富余资金投入到房地产上。从这个角度来看，诸城楼市将在2004年后有一个新的发展势头。
(二)贵州将推进住宅产业化。
贵州是联合国土地警戒线以下的省份，房屋多为砖混结构。为什么？因为便宜，这就很矛盾了。按照稀缺是市场上最值钱的东西的原理，土地稀缺的必然结果就是砖的价格要更高，住宅产业化的推进要“纠正”这个错误。住宅产业化的推进，其实就是在告诉企业如何看待市场。比如，出台以保障房建设为重点的政策，实际上是告诉开发商，在目前的市场需求中，中低层次消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面很广，各地的实际情况也不同，但首先要强调的是观念的更新。据了解，不少省份在机构改革过程中有意设立省级中心。住宅产业的提升是一个过程，也是必然的发展趋势。
(三)某城市房地产郊区化成为趋势。
随着一个城市两个城区旧城改造的基本完成，中心城区的土地资源越来越紧缺，特别是今年市政府严控城区土地批租，使得中心城区土地供应更加紧张。同时，国家取消福利分房实物；住房分配货币化；增加住房信贷投资；开放住房二级市场；减免部分税费等一系列措施大大提高了群众购房的积极性，住房成为人们最大的消费。面对这种市场形势，开发商跃跃欲试。深圳、广州等地的许多房地产开发商“抢市场”已经成了* * *学问。目前市中心土地供应非常紧缺，开发商开始将目光投向郊区:小河地区、花溪地区、金阳小区等。城乡结合部:省政府后面的小关地区，贵阳-二戈寨沿线，二桥-贵工地区，大营坡-茶店地区等。这些过去不被看好的土地资源纷纷升值，几家房企在“争抢”一块地，郊区房地产开发“市场”看涨已经成为不争的事实。郊区楼盘，如中天花园、祝融花园等，其特点是郊区与绿色、自然环境相结合，主张回归自然，摆脱城市的喧嚣。通过绿色环境和整体平面规划的主要内容和人性化“以人为本”的突出特点，在内涵和价值上更符合广大中低收入消费者的需求，因此销售火爆。与此同时，郊区住宅的文化环境也在形成，市民居住在市中心的传统观念正在改变，投资者越来越重视物业环境、配套设施和物业管理，郊区地块大有可为。关键是你怎么做。
(D)市场供应分析
一个城市的房地产业处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理都落后沿海发达地区5-10年。自国家实施房改政策以来，某市房地产业发展迅速，市场自1998年以来处于前所未有的良好状态。房地产开发商从1998年前的200多家迅速增加到目前的500多家，房地产开发项目一个接一个，单个开发项目的金额越来越大。从刚刚结束的第五届房地产交易会来看，共有12个项目，总面积65438+10万平方米。去年一个城市的会展建筑面积是260多万平方米，今年已经飙升到5197600平方米。相比较而言，供应量增加了一倍。加上过去未被市场消化的供应量，加上今年未展出的项目，总供应量约为280万平方米。这样，今年整个市场的供应量将超过800万立方米。统计局数据显示，一个城市每年的商品房消费只有90多万平方米。市场供应已经远远超过了市场需求。
从目前市场上可获得的产品特点来看，它具有以下特点:
1，绝大多数新楼盘都在“环境”上做文章，卖点不突出，过于单一。
2.高层项目太多，集中在闹市区，价格在3000元/m2-4500元/m2。
3.城市新建多层住宅品质较高，价格在2300元/m2-4500元/m2。
4.市线外的多层精品小区虽然价格受市民欢迎，但配套设施并不齐全。
(五)市场需求分析
房改后，由于政策的倾斜和市政方案的快速实施，一个城市的房地产市场空前的好。目前，该市的房改政策主要包括:
★住房公积金贷款
★住房公积金的实施
★发放股票补贴
★按揭贷款(利率可降至80%至30%)
★个人住房贷款
正是这些政策的实施，提高了人们的购房热情，促成了商品房需求的高涨。此外，公房上市和房屋置换两项政策大大提高了房屋置换率，增加了大量二次购房者，使得市场需求快速上升。从去年的市场消化和今年的政策情况来看，今年的市场需求将在1万-200万平方米之间，但供需比仍在5: 1左右。
(六)项目市场切入点分析
1，提供有效供给
从上面的供需分析可以看出，市场的现状是极度不平衡的，供大于求。所以我们现在进入市场是有一定风险的，需要我们在产品设计上下很多功夫。这个项目的产品必须是有效的供给。从其他城市的调查来看，积压空置的商品房也是那些质量较差的，比如房型陈旧、设计马虎、位置偏僻、配套落后、缺乏规划、开发商缺乏后续资金的房子。从市场需求来看，这些房子都是无效供给。我们的产品应该不同于当前的市场供给，但必须满足当前客观有效的需求，才能以独特的姿态在市场竞争中取胜。
2.把握有效需求。
由于股票补贴的实现和房贷年限的延长，越来越多的工薪族可以拥有自己满意的房子，想要换房的中等收入阶层正在成为当前购房潮的主流。
就一个城市而言，这个阶层有以下特点:
家庭股票补贴总额:2-7万元左右。
购买:①改善居住环境；②增加居住面积；③格子
女人买房；④旧房屋的拆除
最喜欢的面积:60㎡-120㎡(60㎡-80㎡占30%)。
实惠总价:654.38+万-30万(房贷30年)
可接受单价:1400元/平方米——2200元/平方米。
有利环境:周边设施齐全，交通便利，孩子读书方便，比较安静，社区生活性强。
我们所有的工作都要围绕这个阶层的特点和购房心理，形成更加精准有效的供给。
3.差异的确定和推广。
虽然今年市场供应量近800万平方米，但其中中高档楼盘占比很大，而面向中等收入阶层的市场多在郊区，配套不全，无法形成统一的社区环境。而且在建筑风格上，大多以欧式风格为主，同质化比较严重。
该地块占地3万多平方米，具备大规模开发的必备条件，且该地段位于城乡结合部，周边配套齐全，环境和空气质量在一个城市中属于中上等。因此，为同档次甚至高档楼盘寻找差异，并贯穿于项目前期策划和推广的过程中，将是我们的主导思路。
(七)未来市场预测
由于近年来土地无序出让，各种资金涌入房地产行业，一个城市的商品房建设规模空前扩大，市场明显出现了“供大于求”的趋势。虽然近年来市场上的商品房销售量有了很大的增长，但与批准的量相比仍然处于劣势。目前规划局报建项目约200万立方米，这些项目随时准备进入实质性开发阶段，将进一步加剧市场压力。
面对如此严峻的形势，未来的市场竞争将集中在以下三个方面:
第一，质量竞争
物业质量包括:工程质量、房间质量、环境质量、物业管理质量等等。今年市内不少楼盘打“环保牌”赢得市场主动权，如中海城市花园、水一方等。预计2005年，各开发商将全面细致地把综合素质的提高深化到工作的每一个环节。
第二，价格竞争
目前市场上有近800万平方米的商品房，基本都是同质产品，差别不大。接下来的价格将成为竞争的主要焦点。成本控制得越好，产品价格越低，市场竞争力越强。价格竞争预计将成为未来三年一个城市房地产市场竞争的主旋律。
第三，市场细分竞争
2005年，房地产市场将进一步细分，各种潜在需求(如“顶级豪宅”、“麻雀府”、“白领贵族”、“二次置业”、“洋房”)将逐步得到满足。开发商的市场调查和市场分析进一步深入，市场的“缺口”越来越小。开发者将进入实质性的“竞争阶段”:创意、技术含量、产品新颖度。这一阶段的竞争将迫使开发者在开发思路和理念上进行全面的调整和更新。
(二)项目分析
从以上分析数据我们不难看出，大营坡地区的房地产处于起步阶段，这一时期在建的房屋有以下特点:
(1)整体素质参差不齐；
(2)除少数情况外，其余均非大规模；
(3)主要销售单元面积集中在60-120㎡；
(4)推广方式单一过时；
(5)建筑风格一般，无差异；
(6)除京腾宝外，其他板块综合实力较弱。
目前，万东社区是对本项目威胁最大的地区。由于项目尚未开盘，项目具体技术指标不详，但就其规模和地理位置而言，与本项目完全具有竞争力。因此，本项目的前期策划尤为重要。
三、项目市场细分和市场定位
(一)、项目市场细分
虽然诸城各区都在打居住牌，但还是有很多人选择在项目区居住。离工作地点近，交通购物方便，配套齐全，仍然是购房者最看重的条件。大营坡区域位于某市北部，城市副中心，交通便利，配套齐全，区域房产均价1.900元/m2。目前，它正成为城市新的经济增长点，也是房地产开发商和购房者的投资热点。下面，我们从不同角度分析一下本案所在区域的房地产市场。
1，从价格分析。
1600元/平方米到2004元/平方米之间的楼盘有新联小区、骑龙2号商住楼、银佳花园、贵凯花园、袁桂新、阳光城等。，而且这些楼的卖法都比较老。而价格在2004元/平方米—2500元/平方米的楼盘，市场购买力相对较弱，主要体现在京腾堡、马奔商住楼、上海公寓、冠竹园二期住宅楼等跃进式、变维结构住宅。这说明中等价位的实用住房仍然占据市场需求的主导地位，也充分说明在当前的房地产市场上，开发商已经开始深化对消费者收入、住房标准和潜在购买心理的研究。
2.从公寓结构分析
从已开发和待开发的房源来看，60-80㎡两室一厅和120㎡三室一厅、三室两厅、四室两厅受到追捧，以冠竹园一期、袁桂新、新联小区、阳光城、银佳花园、友谊花园等房源为主。因为不奢华也能满足家庭生活需求，所以成为目前很多开发商的主力户型；40㎡-60㎡的一室一厅一卫户型，两室一厅一卫也容易吸引进城工作时间短的蓝领。但这类楼盘的目标客户并不多，如上海公寓、冯润花园等，而面积在150㎡—250㎡—250㎡的各类复式、复式楼销售势头较为缓慢，如京腾堡的复式、马奔的商住楼、银嘉花园、新联小区、贵凯花园的复式楼等。不难看出，对于普通购房者来说，大户型的门槛略高。
3.从生活环境分析
在楼盘之外的环境中，几乎所有的购房者都会选择污染少、安静、周边成熟、生活便利的区域，这需要开发商和政府的共同努力。在楼盘内部环境上，开发商开始注重绿化率的提升和园林的规划设计，如2600㎡的京腾堡中庭花园，动静结合，努力打造艺术与自然相结合的生活方式。
4.从规划设计分析。
大营坡地区楼盘的规划设计已经逐渐成熟，规划面积适中，包括周边客户群体的需求，园林艺术也逐渐进入开发商的图纸，但对于市场的变化还缺乏系统科学的整体规划和创新。
5.从房地产的卖点分析。
在大营坡区花园小区，环境优美、价格低廉、位置优越的广告牌被摆上楼盘的卖点，如阳光城“做阳光里最幸福的人”，这些无疑是目前房地产开发的热点和焦点。此外，“智能概念”也被提上日程，如景腾宝倡导的“e时代的生活”。大营坡地区作为副中心优越的地理位置，楼盘缺乏一些内涵和品质，物业管理水平不高，使得部分购房者处于观望状态。同时营销广告的策划过于老套，缺乏新意。
从上面的分析我们不难看出，目前大营坡地区的发展趋势是上升的，越来越多的开发商开始注重体验、专业、技术和创新。这个项目必须正确把握进入市场的时机，通过自身差异的推广有效把握目标客户群，从而控制“敌人”并取得胜利。
(二)项目定位
市场定位的核心是确认差异、选择差异、促进差异。它的答案取决于市场分析。在本案例的市场定位过程中，我们确认差异，从不同角度分析项目的最大价值:
A.位置——位置、环境等。
项目地理位置靠近环城线，周边配套齐全，社区环境成熟。背靠狮子山数千亩的森林，建筑与自然的有机结合为项目增加了环境附加值。
b规划——外观、建材、园林、公共设施等。
项目前期策划是项目后期推广的重要支撑。根据本案的规模和特殊的地理位置，我们对项目规划提出以下建议:
外观:不必沿袭欧式风格，采用简约的现代建筑风格，色彩和谐，层次感强。
园林:采用现代互动园林规划，使之成为项目卖点之一。暂时先说一下吧。
公共设施:公共设施的布置不必豪华，但要适合生活设施和园林规划(如增设垃圾箱、艺术雕像等。)
C.价格-单价、总价、付款方式等。
定价的程序是一个从整体到个体，从全案到每家每户的“评估”和“决策”的复杂过程，差异带来的项目价值贯穿整个过程。从对市场的分析，我们知道该地区的内置运营商经济实力不强，所以价格会是我们的筹码。
D.开发商的品牌形象及其案例形象等。
企业的形象是由产品塑造的，未来几年房地产竞争的本质是品牌和价格的竞争。所以这个项目一定要把握好各个环节的质量和技术，塑造品牌，为公司未来发展铺路。
e数据——单户面积、容积率、单户间距、绿化率、分摊系数等。
在这种情况下，可以形成的差别在于单个家庭的面积。从市场分析得知，该区域主要销售户型面积为60-120㎡，其中60-80㎡户型仅占全部已售户型的5%左右，远远不能满足区域客户的需求。建议在单体设计中尽量考虑60-80㎡户型。同时，单体间距和绿化也可以作为我们的优势来推广。
f客户——项目针对的目标客户群体。
根据市场分析，结合对本项目地理位置和价格的研究，我们可以得出本项目的目标客户应具备以下特征:
(1)年龄层次:28-45岁。
(2)家庭总收入(月收入):1500-4000元。
(3)家庭结构:三口之家或者它在家庭中运行。
(4)经济结构:现有存款4万元-1.5万元。
(5)消费水平:消费水平低。
(6)购房动机:自住为主，也有二次置业者。
(7)购房心态:经济实惠，要求有一定品质，物有所值。
(8)环境偏好:治安好，周边配套齐全，绿化好。
(9)区位偏好:不要住在市区，但也不要离市区太远。
因此，本项目的目标客户群应主要是:
工人阶级(主要目标客户)
第二次或更多次置业
最初居住在该地区的“老年公民”(主要目标客户)
原本住在郊区或县城，觉得不方便，想在市区四处走动。
根据以上分析结果，确定该项目的购买者以工薪阶层为主，因此我们采用强化效应突出差异，将项目定位为:
四、项目卖点分析
第一个席位代表了项目不可动摇的地位和规模。
特区是为了在该地区创造一个替代的天空。
让人向往和追求。
中产阶级是我们的目标客户群。钓什么样的饵？
什么样的鱼，我们的目标是瞄准“池塘”
餐厅里“最饿”也是人数最多的。
价格特区、卫生特区和服务特区
安全特区、园林特区、人文特区、建筑特区
在我们手里是“同花顺”。想赢牌，一张都不能输。
我们的卖点是围绕这些元素进行提炼:
(1)特价区:项目位于城乡结合部，区域平均房价在1.700元/m2-1.900元/m2之间。我们一期销售均价定为1.700元/平方米，在区域市场有一定的竞争实力。既能带动市场，又能被红火的市场推高价格。
从之前的市场分析我们知道，区域市场的购买力相对较弱，楼盘的总价在初期会是制胜的法宝。为了在总价上取得优势，户型面积一定要控制。基于本项目的具体情况，建议开发初期60 m2-80 m2的户型尽量多，至少占40%。在这种情况下，灵活的支付方式(如“回收信贷”的建议)或因此而获得的卖点是:
1，总价优势
2.“独特”的营销方式——“二次置业，100%按揭”
(2)健康特区:医疗体制改革后，越来越多的人重视保持身体健康。我司建议渔阳花园社区可以与某市某医学院联合成立“渔阳花园社区家庭医疗中心”，在某市某住宅小区发起实施专业的家庭健康护理服务。该中心可聘请医学院名医、教授预约上门医疗保健服务，并为每家每户设立“医疗保健卡”和“特殊治疗台”，照顾好每一户居民，让居民在专业保健人员的指导下，生活得更健康、更有活力。因此，卖点就获得了:
3.与知名医院共同建立社区家庭健康绿色通道。
(3)服务特区:面对低收入的目标客户，要想打好服务牌，不能投入大量资金打造享受型的服务项目，而是要在充分调研分析目标客户的基础上，设立特色服务，做到物有所值，急中生智。
我们的客户并不是乐于享受的高收入人群。服务设施应是实用的、有针对性的项目，从客户的生活、学习、休闲等方面创造良好的社区服务。
生活:设置干湿洗熨店、温馨家庭自助餐厅、小型日用品超市、家庭服务中心、法律咨询中心、医疗绿色通道等。
学习:联系教委和市里的名校，注入少量资金，提高北郊小学和二十三中的教学质量，完善管理制度。
休闲:区内会所有健身房、棋牌室、台球室、游乐园、儿童教育中心、老年活动中心、美容美发中心等多种休闲设施，符合目标客户的心理。
通过以上服务设施的建立，我们可以得出以下卖点:
4.开发商注入巨资，提高小区配套教学质量。
5.完善增值社区服务项目。
6.在社区设立法律咨询中心。
7.24小时不间断家庭服务中心。
(4)安全特区:居住在祝新路、大营坡一带的人群杂乱，治安管理不健全，存在很大的安全隐患。这是阻碍客户在区域外购买的主要因素。可以在安全上多做文章，组织专业的安保队伍，在区域内实行全封闭24小时安保管理，培训安保人员定期、定点巡逻；联系当地派出所增加治安巡查次数，在小区设置监控系统，确保小区所有公共角落都在监控之下；设置单元对讲门，方便住户随时明确确认每一位客人和朋友。另外，我们建议除了以上设施外，在硬件上还要搭建双层防攀爬围栏。这种围栏外高内低，都是通过空气设计的，内墙顶端尖尖的，镶嵌铁齿，不容易攀爬，对小区有很好的安全防护作用。这个围栏是一个城市比较新的安全措施，可以推测。
8.设置全方位无盲点闭路监控系统。
9、小区保安定点，定期巡逻。
10，联系区域派出所，加强对小区的警力巡查。
11.设置双层防攀爬围栏。
(5)园林特区:一般开发商做的园林大多是观赏性园林。虽然它们创造了优美的环境和良好的景观，但却大大压缩了人们的活动空间。这种营造优雅环境的园林设计显然不适用于我们的目标客户。经过对顾客的心理分析，我公司提出了互动花园的先进理念。也就是把人的各种活动融入到园林中，让人们不仅能欣赏园林，还能置身于园林中，在优雅的生活环境中找到生活的乐趣。这种互动花园在一个城市里是比较新的概念。如果在一万多平米的绿化范围内精心设计，一定会成为一个城市里独一无二的好卖点。
12，设计独特的互动花园
(六)人文特区:项目周边人群复杂，民众文化水平参差不齐，社区文化不丰富。我公司建议引导客户追求新的生活方式，倡导愉悦情感、坦诚沟通的高尚社区文化。在小区成立小区业主委员会，协调业主与物业管理公司的关系，配合物业管理公司举办文艺演出、书画表演、体育比赛、露天电影院等文化娱乐活动。定期和不定期地在社区内进行，让居民相互交流和沟通，营造亲切、自然、坦诚、和谐的人文环境，彻底改变城市人冷漠的局面，以全新的人文氛围满足现代的需求。
13，特区丰富多彩的文化生活
(7)建筑特区:区内建筑较为老旧，多为学校宿舍、单位宿舍，民房较多。建筑没有统一规划，都是分散在区域内，显得比较混乱。建筑物外观陈旧，灰尘堆积较多。周围环境不卫生，整个区域给人的印象不好。在一个市民的心目中，项目所在的区域是中低收入人群的聚集地。本案中，建筑色彩鲜艳，风格独特，由于成片开发，居住区整体规划合理先进，居住区大面积互动花园也是专为城市打造。这些都使得该小区建筑与同区域的其他建筑完全不同，使得本案成为一个有特色的区域，小区建成后将成为该区域一个耀眼的亮点。
14，同区独一无二的特色建筑小区。
以上提炼的卖点，对我们“首席中产特区”的主题定位有很强的支撑作用。也能维护工薪阶层社区项目的形象。除了以上几个方面，这个项目的配套幼儿园也是一大卖点，可以通过招投标的方式吸引市内知名幼儿园。
15.通过招投标的方式吸引知名幼儿园(中英文双语教学)，给孩子的入托带来无限便利。
因为系统限制答案数量为10000字，剩下的可以去参考网站看。