2016石家庄小产权房最新政策
2016石家庄小产权房最新政策
《关于农村集体土地确权登记发证的意见》明确规定，“以户籍制度改革或者擅自‘村改居’等方式将农民集体土地变为国有土地等违法用地，农村集体经济组织非法转让或者出租集体土地用于非农建设，城镇居民在农村购买宅基地、农民住宅或者‘小产权房’的，不予登记发证。对不依法登记发证、不规范登记簿造成严重后果的，要严肃追究有关人员责任。"
根据我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民只享有宅基地使用权。村民向村外人员出售房屋，无法得到法律的认可和保护，也无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
可见，小产权房不能转让或出售给非本集体成员的第三人，其产权是不完整的。买小产权房，很可能会引发一系列后续问题和风险。
小产权房的产权划分
发产权证的国家叫“大产权房”，不发产权证的国家叫“小产权房”。大小产权房的纠纷不是房屋的所有权，而是土地的使用权。小产权主要有三种解释:
1.对于开发商的产权，开发商的产权叫大产权，购房者的产权叫小产权。这个名字是因为购房者的产权被开发商的一个产权分割了。
2.根据房屋再过户时是否需要缴纳土地出让金来区分。不需要交土地出让金的叫大产权，要交土地出让金的叫小产权。按照这种解读，普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3.以产权证发证机关区分。国家发产权证的，叫大产权。如果国家不发产权证，就叫小产权，也叫乡镇产权。乡镇产权不构成真正的合法产权。
小产权的前两种解释是合法的，只要在转让时支付全部购房款或缴纳土地出让金，就可以自由买卖，其法律规定也比较明确。小产权的法律性质第三种解释有争议，无法取得真正法律意义上的产权证。财产分类
“小产权房”有两种:一种是建在集体建设用地上的，即建在“宅基地”上的房子只属于本村集体所有，其他村的农民买不到；另一种是在集体企业土地上或者占用耕地违法建设的房屋。
小产权房的购买风险
(1)法律效力
一般来说，“小产权房”买卖合同的效力认定为无效。而且还要区分不同的情况:
农村集体经济组织成员之间在本乡范围内买卖农村房屋，应当认定房屋买卖合同有效。
如果房屋出售给家乡以外的人，经有关组织和部门批准，可以认定合同有效。
将房屋出售给家乡以外的人，未经有关组织和部门批准，未实际履行合同或者购买人未实际居住和使用房屋的，合同无效。
(二)房地产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，所以不构成法律意义上的不动产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地土地管理法》规定，小产权房不能转让或出售给非本集体成员的第三方，即购买后不能合法转让。同时对房屋的保值增值也有一定的影响。
政策风险
购买在建小产权房，购房人与开发商签订合同并支付房款后，如果相关部门对农村产权房的建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停甚至强制拆迁。购房者将面临既拿不到房子又无法及时索赔房款的尴尬局面。
买房后，如果有国家征地拆迁，由于农村产权房没有国家承认的合法产权，购房者不是合法产权人，无法获得产权拆迁补偿，作为实际使用人的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
缺乏监督
没有明确规定限制农村产权房的开发建设，开发建设监管缺位，对购房者利益造成一定影响。同时，没有开发商的资质，很难保证房屋的质量和房屋的售后保修。
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