北京楼市:聪明人开始抄底。

十几年的楼市实战经验,京房汇已经为超过11,000个家庭提供了投资和购房建议,是北京很少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。累计超过10000个社区,超过1500次交易经验;帮助在皇城打拼的人买一套优质好房,抓住城市经济增长的红利,获得一定的回报!

问:你好,荆先生,我是纯小白。我于2021年9月在望京李泽西苑购买了一套100平米的房子。我看重的是李泽九年连续学习,总价800,其中186是贷款(因为我老婆婚前有过贷款记录,所以是两套)。这是我现在名下唯一的一套房子。目前手里有400元左右的现金,想在东城买一套又旧又破的。原因是据说朝阳的高中不理想。我想在中考前移民东城。请给我一个主意。崇文门新景家园怎么样?现在南方一居室网上搜索价格接近700。如何实施资产配置,或者还有另外一个好办法。谢谢你。

答:回答:您好,感谢您的信任!1,李泽西园属于望京的寄宿板块。房子虽然有点旧,但因为有学区的加持,还是很温馨的。总价800,贷款186,也就是说房子还有500-600的可用资金,加上你现有的400的资金,总价可以达到1000左右。有两种方案。

(1),把现有的贷款还清,把资金重新抵押,加上你持有的现金,买一套质量好的产品。一是可以自己住,二是要注意投资。

(2)、或者可以考虑卖掉,换成优质房产。老房子虽然也在核心区域,但成为主导市场的概率很小。现在房价上涨的规律是在房价上行期;首先,第一轮学区房和热门区域(核心)品质上涨,第二轮学区房+热门区域+一流成熟外溢区域刚需品质上涨。本金654.38+00万元可获得核心区有品质的二等三房或两房。北京长期的调控会以改善群体为主,购买力相对集中的核心区域会是有品质的二等三房或两房,符合未来市场的主流。

2.崇文门新景家园、国瑞城、兴隆城新苑都是质量不错的板块。可以根据自身情况看2、3家;建议仔细阅读Planet Top的《北京房地产投资的核心逻辑与原理》一文,“未来五年孤注一掷换仓,做空杂菜,只留主导”。祝一切顺利,有问题再来问我。

问:问题:景老师你好!疫情过后,朝阳东坝地区的房价会怎么样,是涨还是跌,是赶紧卖房还是等下半年?

答:回答;你好,东坝市场前期透支,房价天花板难破。北京楼市是政策市,小水微涨,大水大涨,大水加政策刺激暴涨。这两天有政策利好。可以等疫情来了再看行情怎么样。如果成交量上来,可以赶上区域市场回暖的中期出货。建议仔细阅读精华专栏31#关于如何通过二手房市场冷暖规律判断最佳购房周期的文章。里面有具体的发货时间,祝一切顺利!

问:你好,总裁,你能考虑投资国家时装公司吗?

答:答:你好,这个社区过去很受欢迎。缺点是社区太小。只有三栋楼,容积率在3以上。每栋楼的楼与楼之间的距离都很近,几乎可以隔窗相望。如果魏明不拉窗帘就洗澡,他会被隔壁楼看到的!最后一个改变,我们不喜欢这种只有几栋楼的小区,以后的物业服务也没法保证。建议仔细阅读《15#望京139盘面,只有39个在稳步增长》一文。祝一切顺利,有问题再问我。

问:问题:在北京总是好的。我很佩服你对北京楼市的深刻理解。问一个关于西城学区房选举的问题:两个家庭年收入100w,有850w的自由存款,可以全额用来买房。目前居住在朝阳爱哲城(2套房),其中一套以个人名义贷款(3套公寓)。另一套在父母名下(2套住宅)

因为孩子2023年上学,准备在西城买一套学区房(孩子户籍一直在金融街,单位有一定概率帮他上学,但不保底),所以想在西城买房作为保障(不要住自己的房子,考虑带老人,来了可以租房)。目前考虑在西单小学或者奋斗小学附近。当然,如果能买房上学,西城裕民等好的小学也可以。请景老师指点如何选择基金?需要卖掉朝阳的房子,在西城买更合适的房子吗?谢谢你。

答:答:你好;感谢您的信任!1.爱情这个城市从2017到今年2月一直处于灰暗状态。今年春节后大概涨了10%以上。这个市场在四会属于中端市场,属于第三梯队:四会是刚需地段,热门的寄宿市场是逸仙国际和同辉家园。这两个市场的主要价值是相对低廉的价格。

优质板块为东恒时代二期,黄金地名北京;这两个盘主要是承担区域内替换的组;爱这个城市价格在8万左右,08年的板块优势在这个区域不是特别明显;所以,涨幅一直是向后的;从利益角度来说,这两套三居室应该换成优质商圈,因为你的底仓比较充足;+现有资金可以选择好的盘面;北京过去是刚需推动房价,未来是改善驱动;优质热点商圈,二类三居室是未来市场的主流户型;

2、单位有一定概率解决招生名额,再加上租房的因素,要想保险起见,还是买总价最低的学区房;小户型的流动性有优势;

3.整个西城的优质楼盘都具有投资价值;西城是目前北京最好的行政区之一,居民多为国企、央企退休人员。医疗资源、教育资源也是顶尖的,因为不了解你的具体财务状况,所以无法向你推荐房产;建议大家认真阅读《北京房地产投资的核心逻辑与原则》和《未来五年,大换仓,卖短杂菜,只留垄断》一文。祝一切顺利!

问:问题:景老师你好!我们只有一套2004年的电梯板楼在同辉嘉园,贷款记录65,438+000平米。我家宝宝2027年上小学。感觉同辉嘉园这边的学区和日坛小学、中学的分校比起来太差了,想换个学区。通惠家园出售后首付可以提至450万,但是亦庄河西的学区房涨的很快,现在认房认贷政策导致只能贷两成。我们目前很纠结:

第一,根据北京公布的人口普查结果,2026年后适龄儿童数量将减少,学区可能出现拐点。赌2023-24年,通汇嘉园的房子能跟得上或略跑赢大盘,或者说房贷政策调整导致贷款比例提高(我们收入还可以,但感觉希望不大),然后重新规划。但我担心的是,河西人大附中学区目前还能拿到70多平米的两居室,学区之间的差别会更大。

方案二,换一套河西核心学区的小两居室,不追求二新;还是2000左右的90平米左右的小房子。但是目前能买到的河西学区房很少,很难选择有价值的次新,套房里面的面积也比目前小很多。主要担心的是学区房的政策调整,然后如果不能选择亦庄河西核心学区房的第二个新学区房,在牺牲了居住和通勤体验的前提下,我们能买到的房子的保值属性是否能比得上我们手中的通惠家园(小区南边有一个罕见的带电梯板的公寓,这个小区的交易也比较活跃)。

方案三,考虑亦庄非河西地区的其他次新二手房,这部分选择多一点。但赌的是亦庄整体瓜分学区房的政策,纠结的是学区房政策更大的不确定性;希望能有幸得到大家的指点。非常感谢

答:回答:您好,感谢您的信任!1.认房认贷是阶段性政策。这不是静态的。现在受政策影响,只有20%的贷款不能加杠杆。请私信我,我会告诉你具体操作方法。

2.你的孩子2027年上小学,离现在还有五年。没必要太早买学区房。如果现在买,这五年间会有太多的变化。一旦进行政策改革,损失可能会比较大。学区房有相当大的涨幅,但下滑也很严重。目前溢价严重,最稳定的投资方式就是避开学区房。我看好的学区房不多。

一些优质区域的优质板块还可以,但是本身价值比较稀缺,如果学区变动可以考虑,安全系数比较高;如你所言,亦庄河西的品质房属于高风险投资产品,不要刻意投资。随着政策的不断变化,学区房的概念随时可能被取消,这是有风险的。星球上的成员一般因为孩子上学建议买小的,因为较高的房产价格是学位的价格;

学位按套房计算,不考虑户型大小。房价是按平方米计算的。大小房地产学校的价值是一样的。大楼盘相当于交了很多溢价。一旦改变学区,可能面临巨大损失。如果愿意赌一把,中短期来看,学区房的盈利可能很关键,但风险和机遇并存。比较稳定的方式是投资纯住宅。虽然涨幅没有被学区房夸大,不会有波动,但是会随着区域的价值稳步攀升;稳健的方式是投资纯住宅。虽然涨幅没有被学区房夸大,不会有波动,但是会随着区域的价值稳步攀升。更稳!

3.通惠家园虽然成交量很活跃,但是增速很差。近几年几乎没有增长,中间还略有下降。双桥属于朝阳寒冷地区,包括官庄地区,西临五环,东接童超路口,北接京通高速,北连三环。此外,该区域有大量的公房和搬迁,以及南部的通惠河和城中村。四不占+界面窄+内部生活联系差,没有商圈,缺乏优质配套。所以价格一直没能上涨,近几轮上涨表现比较疲软;如果从效率优先的原则考虑,应该把通惠家园的房子卖掉,换成纯投资板块,享受5年的板块红利。在孩子上学之前,我们可以把房子的上涨部分套现,以最低总价买学区房。

建议仔细阅读《北京房地产投资的核心逻辑和原理》一文。祝一切顺利。有问题请再问我问题!

晚上好,金先生。我今天刚加入星球,看了你在星球之巅的文章。我已经完全被唤醒了。目前北京的房票已经用光了。目前京都户,父母还有房票。目前钱不多,200左右现金,能找点钱筹300左右。北京的非核心板块,如房山、顺义、大兴,以前也在BZ出现过。能不能在涨之前买?谢谢景总。

答:回答:您好,感谢您的信任!这些远郊是不可持续的。你仔细看,这些地方的涨幅可能在半年之内就上涨了,但是上涨之后会有一个三到五年的冷静期,可能会继续下跌,就是这些板块的行情没有那么强劲,都是风生水起。

价值弱导致没有持续的后续购买力,所以这波涨上去可能会冷很久,有回落的可能,持续性差,不稳定!我一般推荐这些位置的船运公司,而不是在高峰时段购买。可以淘主城区的二手;建议仔细阅读《星球精华》专栏《北京房地产投资的核心逻辑与原理》和《北京七大行政区边缘房价预警与判断》一文。祝一切顺利!

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宏类别(部分文章)

01#北京楼市十年主流预测(2022-2032)

08#史诗级的通货膨胀正在路上,普通人的权利和策略。

03#北京楼市的价值正在沙漠化。

04#未来五年,孤注一掷的换位置,卖短杂菜,只留主导。

05#商品房B涨是因为有足够的保障房。

07#不了解杠杆就无法前进。

41#论房地产泡沫

微课(部分文章)

11#

12#避坑集锦:北京大贬值区地图17

13#学区合集:东西海学区选房规划指导图

14#替换集合:10年吃一次,拒绝多动症。

15#望京139盘,只有39盘稳定增长。

实用类(部分文章)

81#北京房地产投资核心逻辑与原则

82#北京首付300-400稳78刚需盘分析

83#通州跑赢大盘。

84#大兴跑赢大盘,指南图入选。

84#北京持币200W以下投资技巧

86#丰台跑赢大盘。

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