开发商在销售广告中的承诺是否具有法律效力？

一，关键词:房屋销售，销售广告，合同效力

1.典型案例:

开发商在商品房预售过程中，在其户外广告、传单中进行“购买长阳半岛，就读北京四中”的宣传，并作出长阳半岛“一房一地”就读北京四中房山分校初中的意向。基于对上述广告的信任，小玉与开发商于2011成立了一家购房公司。然而事与愿违，签约后，包括小玉在内的多位业主得知，入学资格只保留6年，也就是说小区业主的孩子读完小学就不能继续在心仪的学校上初中了。于是，小雨将开发商起诉至法院，要求法院确认开发商“一房一号”的承诺具有法律效力。

2.法院判决

法院经审理认为，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是具体的，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当认定为要约。即使说明和承诺未列入商品房买卖合同，也应视为合同内容，违反的当事人应承担违约责任。本案中，开发商对“一房一额”的承诺明确具体地对小玉是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大影响，故该承诺应视为合同的一部分，应对开发商具有法律约束力。据此，法院判决支持了小余的诉请。

二、理解法律的要点

1.为什么销售广告中的承诺也会约束开发商？销售广告在宣传、介绍商品房的同时，对购买商品房的具体事项作出说明或对商品房质量作出陈述、声明，对购房合同的签订有较大影响，影响购房人的心理，极有可能具有吸引力。在实践中，购房者往往不会注意到广告内容被写进了合同，开发商也往往不愿意写进合同。在房地产市场蓬勃发展、房价居高不下的今天，为保护购房消费者的利益，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条作出相关规定，确保合格的销售广告中的承诺也能约束开发商。

2.有哪些广告可以约束开发者？根据上述司法解释的规定，具有法律约束力的房屋销售广告应当符合以下条件。第一，广告中承诺的项目是规划范围内的房屋及相关设施；二是承诺事项明确具体；第三，承诺事项对商品房买卖合同的订立和房价款的确定有重大影响。

3.取证和留存广告需要注意什么？除了过去购买商品房应该具备的一般法律知识。本期需要强调的是，开发商打出的相关广告一定要有证据感。买房时，购房者应妥善保管“感人”广告，避免套路后因证据不足维权失败。一般来说，开发商挂的广告语，散发的宣传资料都可以作为证据，越具体越有价值。