风暴之眼|学区房成为“烫手山芋”伤害了谁？

文|周博通

核心摘要

1.虽然北京收紧西城区学区房的信号其实早在2020年4月30日就已经释放，但很多家长似乎都抱着“侥幸心理”，认为西城的“多校划片”需要时间落地。

2.如果说731政策为多校划片提供了政策支持的话，近年来不断增长的生源将“多校划片”推向了一个临界点。

3.2020年西城区招生人数为21，000人，当年毕业人数为1，240人。这意味着，西城的小学生数量6年来每年增加9000人。

7月3日凌晨，北京迎来了7月的第一个周末，一场夏季的大雨。这一天，北京西城区很多学生家长陆续接到学校电话，通知他们登录官网——西城区教育考试中心，填报志愿。

这是一群精挑细选的家长。他们的共同特点是去年7月31之后买了西城的学区房。

虽然北京收紧西城区学区房的信号其实早在2020年4月30日就已经释放，但很多家长似乎都抱着“侥幸心理”，认为西城的“多校划片”需要时间落地。

直到他们登陆官网注册意向学校，才惊讶地发现，原本可以进入的“牛小”(优质小学)基本没有学位，只能选择其他区的普通小学。

学区房志愿填报界面截图

特别是对于去年7月31之后购买了德胜、月坛、金融街三区学区房的家长，系统显示德胜玉祥小学转入本区“西师附小”；还转入新街口学区“志成小学”和“第二实验小学玉桃园分校”；还有转到什刹海学区的“雷锋小学”和“亚尔胡同小学”的。在金融街红庙小学，很多第四代的书都转到了这个区的华家小学和实验二小水河分校。

被直接转出学区的结果是业主和中介始料未及的。愤怒的父母找到当时卖房的中介，要求他们承担责任。“当初中介口口声声说一般多校划片要坚持就近原则，就算有政策也不会转出学区。”

但谁都知道这是一种无果的愤怒，因为这个承诺无论如何也不会写进当时的合同。

一千万保费浪费了。

“731”政策在西城区此轮“消极”房源中发挥了重要作用。

731政策是指法定监护人在2020年7月31日后取得西城区房屋所有权证的家庭。适龄儿童报考小学时，不再在该校就读，全部以多校划片方式在本学区或相邻学区入学。此外，自2020年7月31日起，本市其他区迁入西城区的个人户籍适龄儿童报考小学时，不再入学，全部采用多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

多校划片是指一个社区对应多个学校。多校划片会把热点小学和初中分散到各区，保证各区大致均衡。在具体操作上，实行多校划片，通过随机派位的方式分配热点学校的招生名额。没有分到热点学校的学生，还是应该分到附近的其他学校。

一般来说，之前高价买的学区房，可以保证孩子进入小区对应的“小黄牛”。但由于多校划片，即使买了均价最高的学区房，也极有可能分到普通学校。

2016年，北京西城区文昌胡同深处，一套只有11.4平米的房产，以530万元的天价成交，每平米46万的单价创下了北京最贵的学区房纪录，只因为它是北京最有名的小学之一。

文昌胡同的图片素材来自微博。

据凤凰房产统计。com，以实验二小、红庙小学为代表的西城“牛小”周边小区，目前均价在654.38+0.8万每平米以上，但在去年4月西城学区住房条例颁布前，这些“牛小”的价格超过20万每平米的并不少见，而且户型越小，单价越高。

按照目前的多校划片政策，如果把这些“小奶牛”转到西城一些所谓的普通小学，后者对应的小区房价一般在654.38+万元/平方米到654.38+02万元/平方米之间，也就是说同样一套654.38+000平方米的房子，有600万元到800万元的差距。

保费近千万，却上不了顶尖学校。这是去年政策后一些“上车”的家长最不能接受的地方。

小学生分布表

六年招生需求翻倍

如果说731政策为多校划片提供了政策支持的话，近年来不断增长的生源将“多校划片”推向了一个临界点。

从上表可以看出，2020年西城区招生人数为21，000人，当年毕业人数为1，240人。这意味着，西城的小学生数量6年来每年增加9000人。

但需要注意的是，这种增长并不均衡，而是呈现出极大的聚集分布。尤其是德胜区、金融街区、月坛区是优质校区的主要位置，这几年增加的小学生有非常大一部分流向了这里。

这也是为什么近几年西城动员全区各单位、街道调查可利用资源，优先考虑容积率低的项目用于教育；协调各级审批部门缩短学位建设项目审批和验收周期。优先扩大招生需求集中的学区学位；梳理校园功能，拆除不必要的设施，建设学生活动空间。

通过这些方式，西城区今年力争增加义务教育学位12000个。

“德胜、月坛等核心区域的潜力早在几年前就被挖掘出来了，”一位内部人士表示。

根据北京目前的出生人数和未来适龄学生人数的预测，短期内这种学位短缺现象没有缓解的迹象。

根据预测，从2016到2019的四年间，北京出生人口超过15万，其中2016以后每年人数超过20万。

高出生率带来的高入学率在未来四年也将居高不下，给北京本已捉襟见肘的小学学位带来巨大压力。

学区住房管理控制成为常态

7月初，在北京市西城区学区房的“闷雷”下，7月4日，西城区房管局组织贾立安、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等各大房产中介召开工作会议，对房产中介积极配合教改政策提出工作要求。

会议对房产中介提出“三不”要求:各机构要加强房源发布管理，不得以学区房为卖点发布房源；规范业务承接管理，不接受价格明显高于市场价格的委托；加强对员工的管理和培训，及时组织学习，严格执行相关规定，不得参与任何炒作学区房的活动。

西城区的行动成为北京学区房监管的标志，也是今年如火如荼的学区房改造的冰山一角。

2021以来，宁波、合肥、深圳等热点城市出台了打击炒学区房的相关政策，重点在招生制度改革、建立学区房二手房交易价格参考机制、学区房购房加码、加大对违规信息发布的处罚力度等方面。

4月1日，深圳三部门联合发布“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。同时，深圳首次提出“全区试点大学区制度”。从智敏街的小一、初一中选了5所学校，纳入大学区招生学校，对高价学位房进行打击。

上海的“名额分配综合评价录取”制度影响较大。自2021起，上海市市级实验示范高中将通过“名额分配综合评价录取”方式，将招生计划总额的65%分配到各区、各校。政策出台后，部分房源挂牌价一天降了近80万。

至此，我们回过头来重新审视一下“学区房”。

这个现在是烫手山芋的学区住房政策，曾经改变了原来跨区域择校造成的混乱:每到招生季，校长就“玩失踪”。就连领导也偷偷和校长约定，横写的纸条可以不做，竖写的纸条一定要做。有什么级别的领导，参加什么比例的抽奖，比如4抽1，3抽1等等。至于腐败，就更常见了。

客观来说，学位和房子结合解决了腐败问题，但也刺激了高房价。现在是改革的时候了。

1，美国:美国也有学区住房政策，但只有公立学校执行，私立学校不受此条件约束。

在美国，由于公立学校的教育经费主要来源于学校周边地区的房地产税，所以学区的经费与房地产税的多少成正比。学校有高经费，就有财力提高教学质量。所以优质住宅区的教学质量往往比较高，所以是美国高房价带动的好学区。

2.英国:英国的学区房概念和入学政策与美国相似，但对教育资源的竞争更加激烈，所以学区房溢价现象比美国更明显。

英国教育标准局是负责对所有公立学校进行评级的官方监管机构。它不隶属于任何学校或教育机构，而是直接向议会负责。该局将所有学校分为四个等级。能被评为一流的学校，附近也会出现“水涨船高”的现象。根据不同机构和平台的统计，英国的学区房平均溢价约为15~20%，部分地区会超过30%。

3.德国:与英美不同，德国的学区房概念相对较弱。

学区房这个概念在德国并没有普遍的市场，主要是以下三个原因造成的:一是德国官方机构并不热衷于对学校进行排名；其次，中小学教师的筛选非常严格。取得教师资格的前提条件是，必须在大学完成五年制师范专业(相当于硕士学位)，并通过两次全国统考；最后，由于大部分教师与公务员享受同等待遇，同一州同一级别教师的工资是一样的，这就使得教师的分配更加平均。每个公立学校的教育资源都差不多，主要区别只是生源不同。